Les Statuts Fiscaux

  • Revenus Fonciers
  • Location Meublée
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Les Revenus Fonciers

Les revenus fonciers sont constitués par les revenus tirés de la location de logements vides, indépendamment qu’ils rentrent dans le cadre fiscal Pinel ou pas.

Ces locations peuvent être effectuées directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une société, comme une SCI soumise à l’IR.

 

Le calcul du résultat imposable

Deux régimes pourront s’appliquer : le micro foncier et le régime réel d’imposition.


Le micro foncier

Ce régime s’applique lorsque le revenu brut foncier (abstraction faite des charges) procuré par l’ensemble des immeubles appartenant au foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 euros. Dans ce cas, le revenu net imposable est déterminé en appliquant au revenu brut un abattement de 30%.

Le contribuable peut néanmoins renoncer au régime du micro foncier et opter pour le régime réel d’imposition qui lui permet de déduire l’ensemble des charges locatives. L’option s’applique obligatoirement durant un délai de 3 ans.


Le régime réel d'imposition

Dans cette hypothèse, le contribuable pourra déduire l’ensemble des charges supportées.

Ces charges sont les suivantes :

  • les frais de gestion et de garde, comme les frais de concierge ou de procédure
  • les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration.

·         reconstruction ou agrandissement ne sont pas      déductibles

  • les dépenses locatives mis à la charge du propriétaire.
  • les indemnités d’évictions
  • les primes d’assurance
  • la taxe foncière
  • les intérêts d’emprunt

Ces dépenses viendront s’imputer sur les recettes perçues par le propriétaire.


L'imposition des revenus fonciers

Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Les prélèvements sociaux (17,2%) s’appliquent également.

Les déficits fonciers

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent s’imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. Les autres déficits peuvent s’imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

 

 


La Location Meublée

Le statut de location meublée qui existe depuis 1949, permet au propriétaire-bailleur de profiter d’un cadre fiscal plus souple avec des revenus locatifs moins taxés, grâce à l’amortissement du mobilier et de l’immobilier, et une durée de bail plus courte. Il concerne des logements à titre de résidence principale ou saisonnière ou temporaire.

Pour ce statut, le propriétaire-bailleur, contrairement à la location nue, soumise au régime des revenus fonciers, la location meublée est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).


Pour location meublée, deux statuts sont possibles, selon les niveaux de revenus de la location des biens meublés :


Le statut LMP (Location Meublée Professionnelle)

Les revenus supérieurs à 23 000 € / an.

Les revenus LMP représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.


Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

Les revenus inférieurs à 23 000 €.


Choix du régime fiscal


Le régime micro-BIC

En présence de revenus locatifs inférieurs au plafond micro-entreprise (72 600 € en 2022), un régime forfaitaire s’applique d’office. Ainsi, le revenu net imposable est calculé après un abattement de 50 %.

Le régime réel


En présence de revenus locatifs supérieurs au plafond micro-entreprise ou si le propriétaire le souhaite, le loueur en meublé est soumis au régime réel. Le loueur peut déduire l’ensemble des dépenses liées au logement meublé notamment l’amortissement de l’immobilier (30 ans) et du mobilier (5/7 ans), les provisions mais aussi les travaux d’entretien et de réparations courantes, les frais d’acquisition, les intérêts d’éventuels emprunts, etc…


Avant de choisir le régime micro-BIC ou le régime du réel, il est important de faire une simulation car bien souvent, grâce à l’impact de l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, la solution du réel est plus intéressante, et permet d’avoir des revenus très peu ou non fiscalisés pendant plusieurs années.


Le loyer


Le contrat de location en meublé est d’une durée libre sauf si c’est une résidence principale, il est d’un an ou de 9 mois pour un étudiant. Il peut être résilié à tout moment par le locataire, sous réserve du respect d’un préavis d’1 mois.

Le propriétaire-bailleur qui ne souhaite pas renouveler le bail de son locataire doit le prévenir 3 mois avant son échéance et les raisons de la non-reconduction doivent être explicitement formulées.


La plus-value

La plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien est soumise :

·        au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d’acquisition a été passé en amortissements soit une exonération après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

·        au régime des plus-values professionnelles pour les loueurs professionnels, ce qui peut permettre une exonération après 5 ans de détention.


Impôts sur la Fortune Immobilière (IFI)

Les logements possédés par des loueurs en meublé professionnels sont exonérés d’impôt sur la fortune en tant que biens professionnels.

Ce qui n’est naturellement pas le cas des loueurs en meublé non professionnels : le logement est dans ce cas soumis à l’IFI.


Impôts locaux

La location meublée, en tant qu’activité commerciale, est soumise à la CFE (Contribution Foncière des Entreprises). Lorsque la valeur locative est faible, une cotisation forfaitaire minimum est établie à partir d’une base dont le montant est fixé par délibération de la commune ou de l’EPCI concerné.

Le bailleur est naturellement redevable de la taxe foncière mais il n’est en revanche pas assujetti à la taxe d’habitation si le logement ne constitue pas son habitation personnelle.


Le meublé de tourisme

Les meublés de tourisme sont, contrairement à la location meublé classique, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile (article D. 324-1 du code du tourisme).

Le meublé touristique bénéficie du même statut fiscal que le meublé en résidence principale.

La location saisonnière ou touristique se distingue du bail d’habitation selon 2 critères :

  • le locataire n’y élit pas domicile, il y réside principalement pour les vacances ;
  • la location saisonnière doit être conclue pour une durée maximale de 90 jours à la même personne.

Toute personne offrant à la location un meublé de tourisme doit préalablement en faire la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable.

 


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